A reforma tributária do consumo, implementada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, estabeleceu uma distinção fiscal para condomínios. A cobrança do IBS e da CBS incidirá apenas sobre prédios cuja arrecadação venha majoritariamente de receitas externas, e não do rateio de despesas dos moradores.
A regra geral prevê que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS nem da CBS, pois a cota condominial é vista como rateio de despesa comum, e não como receita de atividade econômica. O problema fiscal surge quando o prédio gera renda com terceiros, como locação de espaço para antenas ou publicidade em fachadas.
A divisória legal é definida pelo § 2º do art. 26 da LC 214/2025: se as taxas cobradas dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, o condomínio passa a recolher IBS e CBS apenas sobre as operações com terceiros. Receitas como aluguel de laje para operadoras de telefonia ou cessão de espaço para publicidade são consideradas operações onerosas com terceiros.
No caso de locação de antena, a cessão do imóvel se enquadra em regime específico com redução de 70% na base de cálculo. Com a alíquota de referência estimada em 28% para IBS e CBS, a carga efetiva sobre essa receita fica em cerca de 8,4%. A mudança exige que a gestão acompanhe mensalmente o fluxo de caixa para evitar o enquadramento tributário.
