O mercado de fundos imobiliários (FIIs) busca atrair capital institucional doméstico, como seguradoras e fundos de pensão, para sustentar uma nova etapa de crescimento. A avaliação é de Rafael Fonseca, sócio, CIO e diretor de Relações com Investidores do Grupo Bresco, que aponta a redução dos juros como gatilho para essa migração.
Para Fonseca, a participação de investidores estrangeiros no Brasil ocorre majoritariamente de forma passiva, via índices globais, o que aumenta a liquidez, mas não representa entrada de capital discricionário relevante. O executivo afirma que o desenvolvimento estrutural da indústria depende de investidores com liberdade de alocação, e não apenas daqueles que replicam índices.
A competição por capital é intensa devido aos títulos públicos indexados à inflação, que oferecem retornos reais elevados. Segundo o diretor, se a diferença de rentabilidade entre uma NTN-B e um FII for pequena, as instituições tendem a preferir o ativo mais simples. A diversificação das carteiras institucionais deve ocorrer conforme as taxas de juros se acomodem.
Paralelamente, a Bresco aposta na qualidade de seus ativos logísticos. Fonseca informou que os valores de aluguel praticados estão entre 20% e 50% acima dos níveis de dois ou três anos atrás. Como exemplo, citou a locação de um imóvel para o Mercado Livre com preço 25% superior ao do ocupante anterior.
O fundo logístico BRCO11 concentra 70% de seu portfólio em propriedades de last mile, próximas a grandes centros consumidores. A gestora identifica que 15% da carteira possui potencial para aumento de Área Bruta Locável (ABL) em regiões como Campinas, Resende, Londrina, Bahia, Alagoas e Viracopos.
A estratégia da plataforma separa os mandatos: o BRCO11 não assume riscos de desenvolvimento, focando em renda. Já os fundos fechados da Bresco captam recursos de grandes famílias e instituições para construir galpões sob medida, que podem ser posteriormente adquiridos pelo fundo de renda após a estabilização do imóvel.
