A combinação de terrenos escassos, alto volume de capital e longo ciclo de desenvolvimento torna a construção de novos shopping centers um desafio no Brasil. Segundo Alexandre Machado, gestor do Hedge Brasil Shopping (HGBS11), essas barreiras limitam a entrada de novos concorrentes, enquanto os ativos já consolidados apresentam crescimento real nos resultados operacionais.
A recuperação do setor após a pandemia está consolidada, com níveis de ocupação positivos e inadimplência em patamares saudáveis. Mesmo com dificuldades em redes varejistas mais alavancadas e expostas ao custo do dinheiro, o segmento registra redução de vacância.
A adaptação ao comércio digital é um dos fatores de resiliência. Lojistas passaram a utilizar lojas físicas como showrooms e pontos de experiência. Ao mesmo tempo, marcas nativas digitais buscam presença física nos shoppings para ampliar o contato com consumidores.
O perfil dos empreendimentos mudou com o avanço da gastronomia, de serviços e do entretenimento. A localização nos centros urbanos favorece a transformação dos shoppings em espaços de convivência e lazer, diferindo de mercados internacionais.
A dificuldade de expansão começa na disponibilidade de áreas. Para Machado, é mais difícil aprovar projetos de shoppings do que de escritórios ou galpões logísticos, pois as áreas exigidas são maiores e geram impactos significativos no trânsito e na infraestrutura local.
O volume de capital necessário e o tempo entre a aquisição do terreno e a maturação comercial afastam investidores. Em um ambiente de juros elevados, financiar projetos que exigem alto investimento inicial e demoram anos para gerar retorno torna-se menos atrativo.
