A queda geral da inadimplência em janeiro trouxe alívio ao mercado imobiliário. No entanto, os atrasos passaram a se concentrar nos contratos de menor valor, invertendo o padrão observado em 2025, quando os imóveis de alto padrão lideravam os índices de não pagamento.
Daniel Lopes, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Almeida Prado e Hoffmann Advogados, afirma que essa mudança reflete uma pressão macroeconômica desigual. Ele explica: “Famílias de menor renda, cujo aluguel compromete mais de 30% do orçamento, são mais vulneráveis à inflação persistente, juros elevados e à informalidade do mercado de trabalho.”
O especialista destaca que a alta renda conta com reservas e fontes diversificadas de receita que funcionam como amortecedores. Lopes observa que o movimento não é aleatório, mas um sintoma de uma assimetria estrutural entre faixas de renda. “Quando o orçamento é mais apertado, qualquer oscilação transforma o aluguel em ônus difícil de sustentar”, afirma.
Diante desse cenário, Lopes recomenda uma revisão estratégica dos contratos, especialmente nos imóveis de menor valor. Entre as medidas sugeridas estão o reforço de garantias, análise de solvência mais criteriosa e cláusulas que prevejam mecanismos automáticos de proteção em caso de atraso reiterado.
O especialista aponta o seguro-fiança como a modalidade mais eficiente neste momento, pois “oferece cobertura imediata e reduz a morosidade típica da execução contra fiadores, que também podem sofrer perda de capacidade financeira em períodos de crise”.
Para contratos acima de R$ 13 mil, a orientação é adotar instrumentos mais sofisticados, como análise patrimonial aprofundada, cláusulas de reajuste bem calibradas e previsão de medidas liminares em caso de inadimplemento.
Para imobiliárias com grandes carteiras, o momento exige governança preventiva, incluindo due diligence pré-contratual rigorosa, automação de cobrança, monitoramento contínuo da inadimplência e padronização de renegociações para evitar perda de garantias ou novação indesejada.
Lopes conclui que “a Lei do Inquilinato oferece instrumentos relevantes, como o despejo liminar e diferentes modalidades de garantia, mas ainda carece de maior modernização digital. O contrato precisa deixar de ser apenas reativo e se tornar ferramenta ativa de gestão de risco”.
