A fachada ativa, um dos principais instrumentos urbanísticos de São Paulo, está enfrentando desafios. Prevista no Plano Diretor de 2014, essa estratégia visa abrir os térreos dos edifícios para a cidade, promovendo a instalação de comércios e serviços.
Esse modelo traz benefícios tanto para o espaço urbano, que se torna mais dinâmico, quanto para os empreendedores, que não contabilizam essas áreas no cálculo do potencial construtivo, reduzindo custos com outorga onerosa. No entanto, esse equilíbrio começa a ser questionado em casos recentes.
Um exemplo é o Edifício Oscar Ibirapuera, localizado no bairro Moema, que passou por fiscalização da Subprefeitura da Vila Mariana. A vistoria revelou que parte da área destinada à fachada ativa estava sendo utilizada internamente, como apoio a um escritório, em vez de estar aberta ao público.
Como resultado, a Prefeitura de São Paulo suspendeu provisoriamente o alvará de conclusão e deu prazo para que os responsáveis apresentem esclarecimentos. Se não houver adequação, o empreendimento pode perder o alvará, afetando sua situação jurídica e a comercialização de unidades.
A discussão gira em torno da necessidade de que os benefícios urbanísticos estejam atrelados ao cumprimento da função pública da fachada ativa, que deve incluir lojas e restaurantes, enriquecendo o bairro. A incorporadora do projeto defende que seguiu as normas e irá responder aos questionamentos.
Por outro lado, o poder público afirma que as regulamentações foram aprimoradas para evitar interpretações divergentes e que existem mecanismos de controle para corrigir desvios. Outro empreendimento semelhante também foi alvo de medidas administrativas, indicando que a fiscalização está sendo intensificada.
A fachada ativa, quando bem implementada, pode transformar a relação entre edifício e cidade. Contudo, sem fiscalização adequada, pode se tornar um benefício financeiro desconectado de sua proposta original. Levantamentos recentes mostram um número significativo de espaços sem ocupação efetiva ou com usos inadequados.
Isso levanta questionamentos sobre a vacância desses espaços. Alguns atribuem a situação à falta de visão mercadológica dos incorporadores, enquanto outros apontam problemas na gestão dos espaços, que pode ser realizada pelo condomínio ou pelos próprios empreendedores. É necessário que os empreendedores melhorem a concepção e gestão dos espaços, enquanto a prefeitura deve garantir o cumprimento da lei. Sem essa colaboração, uma boa ideia pode se transformar em um mau negócio para todos.
