A perda de força nos retornos de títulos de dívida privada forçou a transição de capital para a compra direta de empreendimentos nos Estados Unidos. Nicolas Ibanez, presidente e cofundador da Drake Real Estate Partners, afirmou que a empresa mudou totalmente para equity, visando controle operacional dos ativos.
A atratividade do mercado de crédito diminuiu após um período de altas taxas de retorno para credores, explicou Ibanez, durante um podcast. Ele disse que a liquidez abundante reduziu os prêmios em emissões de dívida, sinalizando o fim da janela ideal para alocações em renda fixa.
A mudança de tática da gestora se fundamenta no objetivo de assumir o controle dos prédios para promover reformas e otimizações. Ibanez declarou que a rentabilidade do portfólio depende da capacidade da equipe de transformar fisicamente as propriedades, pois gostam de ser donos e aprimorar os ativos ao longo de vários anos.
O cenário de retração na captação geral de fundos também beneficia empresas capitalizadas. A gestora foca em nichos fora do circuito tradicional dos grandes fundos, pois a maior parte das transações nos Estados Unidos é pulverizada em acordos de menor porte. Pouco mais de 90% do volume total de transações é focado em ativos com tamanho inferior a US$ 80 milhões.
Para gerir esses imóveis de médio porte, a empresa utiliza uma rede de parceiros locais, formada ao longo de quinze anos. Esses operadores regionais, que Ibanez chama de “atiradores de elite”, exigem a aplicação de capital próprio, com compromisso financeiro direto na ponta do projeto.
