As cotas do fundo TRX Real Estate (TRXF11) registraram alta na última semana após o encerramento das tratativas para a compra de lajes corporativas no Pátio Victor Malzoni, em São Paulo. O movimento ocorre em meio a preocupações de especialistas sobre a viabilidade de novas aquisições que utilizam cotas do fundo como pagamento.
O TRXF11 avançou 8,24% na quinta-feira (27) e subiu 3,19% na sexta-feira (28) logo após anunciar a desistência do negócio na região da Faria Lima por conta de condições de mercado. A desvalorização anterior das cotas, no entanto, passou a gerar dúvidas sobre a conclusão de outras operações previstas no pipeline do fundo.
Otmar Schneider, analista de valores mobiliários da Nord Investimentos, explicou que, em estruturas de troca de imóveis por cotas, o vendedor fica exposto à diferença entre o valor patrimonial e o preço de mercado. Se a cota cai, o vendedor pode ter dificuldade em obter o valor real do imóvel devido à liquidez diária insuficiente para sair da posição.
A pressão é intensificada por uma emissão anterior de R$ 3 bilhões e o anúncio de uma nova oferta de até R$ 5 bilhões. Schneider afirmou que investidores que já possuíam cotas de operações passadas podem acelerar as vendas para evitar a concorrência com o novo volume de papéis que chegará ao mercado.
Caso a gestão precise compensar vendedores pela queda do preço das cotas com pagamentos adicionais ou mais papéis, haveria risco de diluição do valor patrimonial para os atuais cotistas. Segundo o analista, a troca de cotas é uma ferramenta válida para emissões quando o valor de mercado está abaixo do patrimonial.
Alexandre Pletes, head de renda variável da Faz Capital, alertou que a possibilidade de o fundo praticamente dobrar de tamanho exige atenção à qualidade dos ativos e ao nível de alavancagem. Pletes informou que parte dos cotistas teme que a ampliação do patrimônio resulte em maior receita de administração para a gestora sem a melhora proporcional da carteira.
